樓市成交量與買樓

個人認為成交量同樓市方向有一定關係。

除了炒家, 大部份人買樓都係長線, 應該希望用較低價買到高質素單位。

我留意到當大家鬥搶貨(成交大增)後, 樓價因為供應少需求大而上升, 業主議價能力會遠高於準買家, 佢地會反價, 封盤, 製造供應不足現象, 令準買家因為無得選擇, 只能用高價買入低質素的次貨。 此時, 炒家會陸續散貨, 半年左右樓市必然調整, 此現象近年在05年4月和07年11月出現過, 當時美聯35個屋苑成交量均超過500宗。

反之, 當業主和準買家實力相當, 雙方心目中價格有差距, 會引致成交大減。 正所謂十次牛皮九次淡, 此時屯積大量貨的炒家無法做到貨如輪轉, 會傾向減少持貨, 增持現金, 個別無實力的炒家更會開始割價求售, 放盤量大升, 令市場供應增加, 引致樓價向下調整。 此時早前低價購入單位的會開始想賺少點離場, 優質盤開始湧現, 而且會價廉物美。 此時長線用家正好可以慢慢(不是立即)選擇優質單位。

整個2002-2003的成交均偏弱, 當時美聯35個屋苑成交量徘徊100宗左右, 2006年中至2007年初也是如此。 如果選擇成交宗數低於100宗時入貨, 即使經歷陣痛, 即買即跌, 但大家應知道2003年尾以及2007年中後發生甚麼事。

當然每年2月左右因假期關係成交量大跌, 則沒有特別意義.

所以個人正等待美聯35個屋苑成交量低於100, 再等候出擊的機會. (8月18-8月24為104)。

但要注意這個分析有其限制, 因為只從微觀的角度出發, 並無考慮宏觀因素。 但買樓作為長線投資, 成交量的高低對樓市前景應有一定啟示。